¿Qué se entiende por cláusula abusiva?
Se entiende por cláusula abusiva a aquella disposición o estipulación que se incluye en un contrato o acuerdo entre dos partes, que causa un desequilibrio en los derechos y obligaciones de las mismas y que, por lo tanto, es contraria a la buena fe y al equilibrio de las partes. Estas cláusulas suelen estar redactadas en lenguaje técnico y complejo por parte de las entidades bancarias, lo que dificulta su comprensión por parte del consumidor o usuario.
Cláusulas abusivas en un préstamo hipotecario
Entrando propiamente en las diferentes cláusulas abusivas que podemos encontrar en el préstamo hipotecario, vamos a hacer una pequeña explicación de las más comunes, tratando de aclarar en la medida de lo posible distintas cuestiones:
Gastos hipotecarios
Por gastos hipotecarios se entienden todos aquellos que son necesarios para la formalización de la escritura de la hipoteca, así como la inscripción de esta en el Registro de la Propiedad y los impuestos.
Ha sido objeto de importante tratamiento de la jurisprudencia la cláusula que atribuía de manera indiscriminada al consumidor todos los gastos que se derivan del préstamo hipotecario.
Gastos de inscripción
En relación a los gastos que se deriven de la inscripción, esto es, los registrales, en cuanto que la garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco (prestamista), corresponde a éste el pago de dichos gastos, mientras que los gastos derivados de la inscripción de la cancelación corresponden al prestatario, por ser a éste al que le interesa dicha inscripción.
Gastos de gestión administrativa
En cuanto a los gastos de la gestoría administrativa, y debido a la falta de regulación, el Tribunal Supremo ha venido señalando que se deben satisfacer por mitades, por entender que se trata de un servicio que se presta en beneficio de ambas partes.
Comisiones
Las comisiones pueden ser consideradas como cláusulas abusivas si se establecen de manera unilateral y sin justificación, lo que genera un desequilibrio en las obligaciones y derechos de las partes. Por ejemplo, si un contrato establece una comisión desproporcionada que el consumidor debe pagar sin haber sido informado clara y detalladamente acerca de ella, puede considerarse cláusula abusiva.
Intereses de demora
En algunos casos, los intereses de demora pueden ser abusivos si son desproporcionados o si no están claramente definidos y acordados en el contrato. Pongamos por caso, un contrato que establece unos intereses de demora mucho más altos que los intereses normales que se aplican en el mercado: entonces pueden considerarse abusivos.
Además, los intereses de demora son abusivos si se aplican automáticamente sin dar opción al consumidor de negociar o si se establecen de manera unilateral sin que el consumidor haya sido informado clara y detalladamente acerca de ellos.
El Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH)
Básicamente, el IRPH es un indicador que se utiliza en España para calcular el interés de los préstamos hipotecarios que ofrecen los bancos. El IRPH se considera uno de los índices más opacos y controvertidos en España, ya que su cálculo no es transparente y está en manos de los bancos. Además, su tasa es más alta que otros indicadores, como el Euríbor, lo que puede resultar en hipotecas más caras para los consumidores.
Debido a las críticas, el IRPH ha sido objeto de controversia y ha sido cuestionado en los tribunales en los últimos años. En 2020, el Tribunal Supremo decidió que el IRPH no era abusivo per se, pero que los bancos debían informar a los clientes sobre el funcionamiento de este índice y su cálculo.
Cláusula vencimiento anticipado por falta de pago
La cláusula de vencimiento anticipado por falta de pago es una cláusula que se incluye en los contratos de préstamos hipotecarios y que permite al banco dar por vencido todo el préstamo y exigir su devolución inmediata en caso de que el deudor incumpla con el pago de alguna de las cuotas.
Se argumenta que la cláusula de vencimiento anticipado por falta de pago puede ser abusiva porque permite al banco dar por vencido todo el préstamo ante un simple impago de una cuota, sin necesidad de que se haya producido un incumplimiento grave o reiterado por parte del deudor.
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Cláusula suelo
La cláusula suelo es una cláusula que establece un tipo de interés mínimo que el deudor debe pagar, independientemente de que los tipos de interés del mercado bajen por debajo de ese mínimo, limitando el derecho del consumidor a beneficiarse de las bajadas de los tipos de interés del mercado.
En 2013, el Tribunal Supremo español declaró nulas las cláusulas suelo que no cumplieran con los requisitos de transparencia y claridad exigidos por la normativa española y europea de protección de los consumidores.
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