Préstamos hipotecarios por crisis del COVID 19, es una parte de los sectores que se han visto afectados por la paralización de la economía española, y han generado situaciones de insolvencia en muchos de los sectores de nuestra sociedad.
En este artículo, trataremos las moratorias que se han habilitado para aquellos deudores hipotecarios en situación de vulnerabilidad que vean peligrar su vivienda habitual. Si Vd. se encuentra en una situación así, le recomendamos que exponga su caso a un especialista para que la revise y pueda asesorarle de la mejor manera.
Desde Toro Pujol Abogados somos un despacho de abogados especialistas en derecho hipotecario desde 1975, desde nuestras sedes de Barcelona, Madrid y Montcada i Reixac, pero para todo el territorio nacional. Si tiene cualquier duda, llámenos y estaremos encantados de solucionarlo.
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¿Qué significa la moratoria de préstamos hipotecarios por crisis COVID-19?
El Real Decreto Ley 8/2020 de 17 de marzo de 2020, sobre medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19, contempla entre otras medidas, la moratoria en el pago del préstamo hipotecario es un aplazamiento de las obligaciones derivadas del contrato de préstamo durante un periodo de tiempo.
Es decir, no se nos perdona ninguna cuota, sino que se nos da la posibilidad de acumular los pagos no realizados a la vida del préstamo hipotecario, diluyendo las cuotas aplazadas en el resto del capital a pagar.
¿A quién va dirigida esta moratoria de los préstamos hipotecarios por crisis COVID-19?
Es una medida que va dirigida para deudores en situación de vulnerabilidad, identificándolos como aquellos que cumplan los siguientes criterios, recogidos en el art. 9 del Real Decreto Ley 8/2020:
- Que el beneficiario esté en situación de desempleo o, si es autónomo, con una pérdida de ingresos o reducción de la facturación de, al menos un 40%.
- Que los ingresos de la unidad familiar no superen las siguientes cantidades:
- El triple del indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (IPREM), que en 2020 supone 548,60.-€. Por tanto, los ingresos de la unidad familiar no podrán superar los 1.645,80 euros.Se incrementará en un 0,1 el IPREM si tenemos un hijo a cargo, un 0,15 el IPREM si somos familia monoparental. Es decir, incrementaremos el límite en 54,86 euros por hijo, 82,29 euros por hijo si somos familia monoparental.
- Se incrementará en un 0,1 el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar, es decir, adicionando 54,86 euros. Si existe un miembro de la unidad familiar con una discapacidad declarada de más del 33%, o bien en situación de dependencia o enfermedad incapacitante permanente para realizar una actividad laboral, el límite se incrementará a 4 veces el IPREM mensual, es decir, a 2.194,4 euros, sin perjuicio de los incrementos anteriores.
- En caso de que el deudor hipotecario sea persona con parálisis cerebral, enfermedad mental, discapacidad intelectual o discapacidad física o sensorial con un grado reconocido de más del 65%, el limite será de 5 veces el IPREM mensual, es decir 2.743 euros.
- Que el total de cuotas hipotecarias, más gastos y suministros básicos, resulte igual o superior al 35 por cien de los ingresos netos del conjunto de miembros de la unidad familiar.
- Que de la emergencia sanitaria provocada por la pandemia del COVID-19, la unidad familiar haya sufrido un cambio notable en las circunstancias económicas que les habilitaban al acceso a la vivienda, multiplicando la carga hipotecaria en un 1,3 como mínimo.
- Que no seamos propietarios de más inmuebles.
¿Y si somos fiadores y/o avalistas y nos encontramos en situación de vulnerabilidad según el Real Decreto Ley 8/2020?
En caso de ser fiadores o avalistas de un deudor principal -es decir, fiadores o avalistas NO deudores-, y encontrarnos en situación de especial vulnerabilidad, tal y como manifiesta el art. 9 del Real Decreto Ley (reproducido anteriormente), podremos acogernos al beneficio de excusión recogido en el artículo 10 del Real Decreto Ley 8/2020.
Dicho beneficio permite acudir al patrimonio del deudor principal antes de tener que responder el fiador o avalista. Podremos acogernos a ese beneficio incluso habiendo renunciado a él en el préstamo hipotecario suscrito.
Sin embargo, nuestra obligación será, tal y como indica el artículo 8 del Real Decreto Ley, el responder con nuestra vivienda habitual, con las mismas condiciones establecidas para el deudor hipotecario.
En este punto, nos vemos en la obligación de exponer una situación que traerá controversia, pues la norma (artículo 8 del Real Decreto Ley 8/2020) nos obliga a responder con nuestra vivienda habitual, en lugar de con todo nuestro patrimonio, siendo que la acción ejecutiva deberá dirigirse hacia, precisamente, la vivienda que se está intentando proteger con la moratoria.
Por lo que, entendemos que, en una futura ejecución judicial, el acreedor podrá dirigirse contra todo el patrimonio del avalista/fiador, sin la limitación que el Real Decreto Ley propone.
¿Qué situaciones incluye expresamente la moratoria del préstamo hipotecario por crisis COVID-19?
El contenido del Real Decreto Ley 8/2020, de 17 de marzo, fue ampliado por el Real Decreto 11/2020, de 31 de marzo, en el sentido de que no sólo se incluye en el ámbito de aplicación de la moratoria de deuda hipotecaria los casos de personas en situación de especial vulnerabilidad que vean afecta su vivienda habitual, sino que también se incluyen expresamente dos nuevos supuestos:
- Los locales de negocio en los que los deudores hipotecarios desarrollen su actividad profesional.
- Las viviendas distintas a la vivienda habitual, que estén en situación de alquiler, y para las que el deudor, persona física, propietario y arrendador de la misma, haya dejado de recibir la renta desde la entrada del Estado de alarma o hasta un mes después de la finalización del estado de alarma.
Así que la moratoria de la deuda hipotecaria podrá aplicarse para vivienda habitual, inmueble para uso distinto del de vivienda donde desarrollemos nuestra actividad económica o vivienda no habitual cuando esté alquilada y el arrendatario no nos pague la renta.
¿Qué situaciones excluye expresamente la moratoria de deuda hipotecaria por crisis COVID-19?
Es importante destacar que esta moratoria no afectará muchos productos financieros.
Por ejemplo, los préstamos personales sin garantía hipotecaria no gozarán de moratoria alguna. Del mismo modo, aun siendo un préstamo con garantía hipotecaria (y siendo la garantía la vivienda habitual), su finalidad sea adquirir una segunda residencia, un local de negocios en el que no desarrollemos nuestra actividad principal, en esos casos, tampoco sería aplicable la moratoria recogida en el Real Decreto Ley.
Por último, si somos deudores hipotecarios de préstamos para la adquisición de una vivienda habitual pero no cumplimos los requisitos del artículo 9, tampoco tendremos la posibilidad de moratoria alguna.
Por tanto, el Real Decreto Ley no protege a las viviendas habituales, sino a un determinado sector de los deudores hipotecarios, que encaja en los requisitos de vulnerabilidad.
Si nuestra vivienda habitual está hipotecada en garantía de una segunda residencia o si no somos deudores vulnerables, según la ley, en caso de impago no tenemos solución alguna.
¿Qué documentación necesitamos para solicitar la moratoria de los préstamos hipotecarios por crisis COVID-19?
- Si nos encontramos en el paro necesitaremos un certificado de la prestación que cobramos cada mes, expedido por la entidad que gestione esa prestación.
- Si somos autónomos, necesitaremos un certificado de la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o de la entidad autonómica equivalente que nos certifique el cese de la actividad.
Para acreditar el núcleo familiar será preciso:
- el libro de familia o certificado de constitución de pareja de hecho,
- el certificado de empadronamiento de todos los miembros de la unidad familiar y
- la resolución del Instituto Nacional de la Seguridad Social, Departamento de Familia u organismo autonómico que regule la dependencia, para acreditar las situaciones de especial vulnerabilidad.
- Una nota simple al índice del Registro de la Propiedad de todos los miembros de nuestra familia, para acreditar que no existen más bienes en propiedad por ninguno.
- La escritura de compraventa y de préstamo hipotecario de la finca.
- Una declaración jurada asegurando el cumplimiento de todos los requisitos.
¿Es compatible esta moratoria con situaciones de morosidad anteriores al estado de alarma provocado por la pandemia del COVID-19?
En este apartado deberemos profundizar en el vencimiento anticipado y cómo el Real Decreto Ley 8/2020 dispone la transitoriedad de las deudas anteriores al Estado de Alarma. La clave está en si las deudas se consideran o no vencidas.
Cuando existe incumplimiento de varios pagos hipotecarios
Podrán aplicarse las medidas previstas en el Real Decreto Ley 8/2020 cuando un deudor hipotecario haya incumplido varios pagos que den lugar al ejercicio de la acción de vencimiento anticipado pero el acreedor no haya realizado el requerimiento que se recoge en el artículo 24 la Ley 5/2019.
En ese caso el préstamo NO estaría vencido y por tanto sí se cumpliría el contenido del Real Decreto Ley, habilitando la posibilidad de solicitar la moratoria, quedando en suspenso las obligaciones de pago y la cláusula de vencimiento anticipado.
Del mismo modo si nuestro préstamo hipotecario sufre de impagos, pero no llega a las siguientes cantidades:
- Al 3% de la cuantía del capital concedido, si la mora se encuentra en la primera mitad de la duración del préstamo. Entenderemos este requisito cumplido cuando se devenguen 12 cuotas o el equivalente económico a 12 meses de impagos.
- Al 7% de la cuantía del capital concedido, si la mora se produce en la segunda mitad de la duración del préstamo. Entenderemos este requisito cumplido cuando se devenguen 15 cuotas o el equivalente económico a 15 meses de impagos.
Podríamos solicitar la moratoria sin ningún problema, aunque la mayoría de los impagos fueran anteriores al estado de alarma, puesto que al no superar esas cuotas antes del estado de alarma entramos en la aplicación del contenido del Real Decreto Ley.
Si la deuda hipotecaria ya está vencida
Sin embargo, si nuestra deuda ya está vencida, es decir, si nuestro incumplimiento, en los términos anteriores, ya se ha producido, aun cuando no exista ejecución hipotecaria abierta, estaremos fuera de la moratoria que ofrece el Real Decreto Ley 8/2020, por cuanto las medidas en él dispuestas únicamente alcanzan a los préstamos hipotecarios vigentes.
¿Cómo funciona la moratoria de las hipotecas que ha dispuesto el Gobierno tras el Estado de Alarma por la pandemia del coronavirus?
Presentación de la solicitud de moratoria del préstamo hipotecario
Una vez presentemos la solicitud con la documentación acreditativa, la entidad acreedora tendrá un plazo máximo de 15 días para tramitar la moratoria, siendo que una vez concedida lo comunicará al Banco de España detallando su existencia, duración y efectos contables y de no imputación de la misma en el cómputo de provisiones de riesgo.
Pacto con la entidad bancaria de moratoria hipotecaria
La duración de la misma se pactará con la entidad bancaria, probablemente superando el periodo del estado de alarma, por cuanto las consecuencias económicas de la pandemia provocada por el COVID-19 se prolongarán varios meses más.
Suspensión de pago de la cuota hipotecaria en el tiempo de duración del estado de alarma
En ese sentido, se suspenderá el préstamo hipotecario, así como la cláusula de vencimiento anticipado, durante la vigencia de la moratoria, quedando excluidos de pago tanto la cuota hipotecaria como todos los conceptos que la integran (la amortización de capital y el pago de intereses).
Del mismo modo, no se podrán aplicar intereses moratorios durante el periodo de vigencia de la moratoria.
¿Qué sucede si me beneficio de la moratoria de mi hipoteca sin cumplir los requisitos del Real Decreto Ley 8/2020?
Siendo el Real Decreto Ley especialmente protector con el deudor hipotecario vulnerable cuando se trata de su vivienda habitual, es igualmente duro cuando existe un aprovechamiento ilícito de las medidas que proyecta.
En ese sentido, si nos beneficiáramos de la moratoria sin reunir los requisitos del artículo 9 del Real Decreto Ley 8/2020, o si los forzáramos deliberadamente para encajar en los supuestos exigidos por la norma, deberemos responder por los daños y perjuicios generados al acreedor, juntamente con los gastos que se hayan devengado por aplicar las medidas recogidas en el Real Decreto Ley 8/2020. Dicha indemnización por daños y perjuicios no será inferior al beneficio que se haya producido por la moratoria.
Por tanto, la moratoria es una herramienta de la que disponen las personas en situación de especial vulnerabilidad cuando, fruto de esa vulnerabilidad, esta situación de pandemia global provocada por el coronavirus ponga en riesgo de forma directa su vivienda habitual.
Siendo un proceso a priori sencillo, en su aplicación funcionan muchos matices que deben de ser revisados por un especialista en derecho hipotecario.
Toro Pujol Abogados pone a su disposición más de 40 años de experiencia en derecho hipotecario, con una asesoría realizada por especialistas, que engloba todo el territorio nacional, con sedes físicas desde Barcelona, Madrid y Montcada i Reixac.
No lo dude, llámenos sin compromiso, y concierte con nosotros una cita física o telemática, para exponernos su caso de forma gratuita.
