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Esto no te lo han contado: las 7 claves de la división de cosa común

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La división de la cosa común podemos explicarlo en 7 claves, como abogados expertos en derecho de familia.

Como bufete de abogados con amplia experiencia en estos temas, y siguiendo la línea de nuestros últimos posts relacionados, vamos a analizar un tema que interesa y afecta a mucha gente, ya sea por compartir un bien con hermanos, con la expareja, o con alguna otra persona.

Los ejemplos más habituales son recibir un inmueble varios herederos, o poseer la vivienda un matrimonio tras el divorcio.

Pero hay otros supuestos: zonas comunes de un edificio entre los propietarios, comunidad de pastos, o un despacho compartido por varios profesionales.

¿Qué es la disolución de la cosa común?

Condominio, copropiedad, comunidad de bienes o cosa común son términos sinónimos, y se utilizan para referirse a un bien que tiene varios propietarios.

Viene regulada en el artículo 392 del Código Civil:

Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas. A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título”.

La disolución ocurre cuando alguno de los copropietarios no desea seguir en la comunidad de bienes, como veremos a continuación.

¿Cuándo procede la división de la cosa común?

Cuando un copropietario no desea continuar en la comunidad, y no se llega a un acuerdo previo (como ceder su parte y recibir la compensación económica), puede pedir la división de la cosa común, contemplada en el artículo 400 del Código Civil:

Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común”.

La acción tiene como finalidad cesar la copropiedad, y puede llevarse a cabo por dos vías: notarial, si todos están de acuerdo, o judicial, si no lo están.

¿Quién puede hacer una extinción de condominio?

Ya en el mencionado artículo 400 se determina quién lo puede solicitar: los copropietarios. Es, por tanto, un derecho indiscutible, incondicional, irrenunciable e imprescriptible de los comuneros.

La extinción supone poner fin a la situación de condominio. Si la forma de hacerlo es adjudicándose la cosa un copropietario compensando a los demás en la cuantía debida, se extingue el condominio sin división de la cosa común.

¿Cómo solicitar extinción de condominio?

Si el bien es divisible y hay acuerdo, se podrá realizar mediante una escritura pública, ya sea dividiéndolo o quedándoselo uno de los propietarios, o vender el bien y repartir el dinero. Si no hay un arreglo entre las partes, habría que recurrir a la vía judicial.

En caso de que el bien sea indivisible, los copropietarios podrán alcanzar un acuerdo entre ellos para adjudicársela a uno; venderla a un tercero otorgando escritura; o finalmente, en caso de no conseguirse, acudir a un procedimiento judicial.

¿Cuánto se paga por una extinción de condominio?

Esta figura es más aconsejable que una compraventa, por ser más económica. Conlleva menos impuestos, y está sujeta únicamente al de Actos Jurídicos Documentados, y no al de Transmisiones Patrimoniales.

Este gravamen oscila en las diferentes comunidades autónomas entre el 0,5 y el 1,5%. Tampoco se gravaría con el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (más conocido como “plusvalía”) ni al IRPF.

¿Cómo se divide la casa en un divorcio?

Partiendo del supuesto en el que la vivienda sea propiedad de ambos cónyuges, en la misma línea que lo comentado en los anteriores puntos, podría venderse la casa y repartir las ganancias; o bien acordar que sea propiedad de uno y compensar económicamente al otro.

Hasta ahí bien, pero las dudas surgen cuando hay hijos: independientemente de la propiedad, el uso lo tendrá quien tenga la guardia y custodia de los menores.

En caso de ser compartida, podrá seguirse el método de la “casa nido”, donde quienes rotan son los padres, y los hijos siempre residen en la misma vivienda; o bien la fórmula más tradicional, en la que los menores pasarán el tiempo convenido en la casa de cada progenitor.

En todos estos casos, debido a la complejidad de cada situación, lo mejor es acudir a un abogado de familia. 

¿Qué hay que hacer para una extinción de condominio?

Ya sea mediante acuerdo de los copropietarios, por el concurso de árbitros o amigables componedores, o a través de la vía judicial, es preciso contar con especialistas en la materia que se sepan manejar en este tipo de escenarios.

En Toro Pujol Abogados contamos con un amplio equipo de abogados expertos en Derecho Civil y en Derecho de Familia, que saben dar el enfoque adecuado. Si eres copropietario y tienes dudas, llámanos, la primera consulta es gratuita.

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