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Contratos de compraventa y de arras en la crisis del COVID-19

Tabla de contenidos

Los contratos de compraventa y de arras en la crisis del COVID-19 han sido una de las tantas situaciones legales que la se ha detenido la vida de todos los ciudadanos de múltiples formas.

Entre todas las materias afectadas encontramos las relaciones contractuales entre particulares o personas jurídicas, que pueden estar reguladas por acuerdos que no tenían porqué prever una situación de crisis sanitaria a escala mundial que detuviera toda actividad económica y confinara a la mayor parte de la población. 

En esta situación tan particular, muchas dudas nos surgirán sobre cómo interpretar contratos que contienen acuerdos entre las partes, que se van a ver inevitablemente modificados sin que la voluntad de las partes tenga nada que ver. 

En este artículo trataremos la situación de los contratos de compraventa y de arras por la  crisis del COVID-19. Y lo haremos, en nuestra posición de abogados especialistas en derecho inmobiliario, con más de 40 años de experiencia en la materia, asesorando a toda España, desde nuestras sedes físicas en Madrid, Barcelona y Montcada i Reixac. 

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¿Qué son las arras y cómo funcionan? 

Empezaremos por los contratos de arras, ya que son el primer paso en la compraventa de viviendas. Cuando suscribimos un contrato privado de compraventa (o de arras) lo hacemos bajo la perspectiva de adquirir una vivienda en un corto periodo de tiempo, con la intención de reservarla hasta que encontremos la financiación adecuada para hacer frente a la operación y elevar ese contrato privado a público, mediante escritura ante notario. 

Por tanto, las arras son un elemento contractual que encontraremos en un contrato privado de compraventa funcionando como una paga y señal. 

Tipos  de arras

Sin embargo, el hecho de elegir una tipología de arras u otra definirá las opciones que tengamos si alguna de las partes quiere desistir del contrato -retirarse de forma voluntaria- o si se produce algún incumplimiento -actuación contraria a la voluntad de las partes reflejada en el contrato-, siendo que podemos elegir entre tres tipos de arras:

Las arras confirmatorias

Se configuran como una paga y señal, un adelanto del precio final del cumplimiento del contrato, sin que condiciones al contrato. No podemos desistir de ellas, y si se incumple el contrato por una de las partes, la otra parte podrá

  1. Solicitar el cumplimiento del contrato y
  2. reclamar los daños y perjuicios sufridos por la conducta de la parte contraria, siempre por la vía judicial. 

Las arras penales

Son un tipo de arras que se entregan, por parte del comprador al vendedor, como paga y señal, pero a su vez funcionan como garantía para cubrir los posibles daños y perjuicios que se generasen en caso de incumplimiento.

Por lo que, si se incumple el contrato por parte del comprador, esa cantidad quedará fijada como indemnización por daños y perjuicios para el vendedor, y si incumple el vendedor, deberá de devolverla doblada al comprador. No habilitan el desistimiento voluntario.

Las arras penitenciales

Permiten a cualquiera de las partes desistir del contrato, siendo que si desiste el comprador perderá la cantidad abonada en concepto de arras, y si desiste el vendedor, deberá devolverlas al comprador dobladas, sin que exista mayor penalización.

Por tanto, dependiendo del tipo de arras que hayamos acordado en nuestro contrato, deberemos actuar de una manera u otra en caso de incumplimiento, y únicamente en caso de que las arras sean penitenciales podremos desistir del contrato de arras sin más penalización que la acordada. 

¿Cómo afecta el estado de alarma provocado por la pandemia del coronavirus a los contratos de arras?

Los plazos de los contratos de arras

Las arras tienen un carácter temporal, es decir, operan otorgando al comprador y al vendedor un plazo cierto para suscribir el contrato de compraventa o perfeccionarlo, normalmente hablamos de 3 o 6 meses. 

Por tanto, muchos contratos de arras, suscritos en los meses de diciembre de 2019, enero y febrero de 2020, han visto como esos plazos acordados entre las partes no pueden cumplirse, por una causa que no es imputable ni a comprador ni a vendedor, sino a un hecho de fuerza mayor, la pandemia de la COVID-19.

Al ser imposible acudir a un notario para formalizar el contrato de compraventa, por las razones que expondremos más adelante, los plazos previsiblemente se agotarán, por causa ajena a ambas partes, sin que existan mecanismos legales eficaces para adaptar esos contratos a la nueva realidad. 

Opciones legales para adaptar los contratos de compraventa y arras a la crisis del COVID-19

Nos encontraremos con dos opciones:

  • o bien añadimos un anexo a nuestro contrato de arras, que extienda el plazo otorgado -o lo suspenda durante el estado de alarma-,
  • o bien, si el plazo era un elemento indispensable para nosotros, desistimos del contrato por causa de fuerza mayor, bien por acuerdo entre las partes, bien vía acción judicial.

En este último caso, será indispensable acreditar que, efectivamente, el tiempo era un elemento principal y prioritario del contrato (por ejemplo, habiendo acordado dejar la vivienda en la que nos encontramos para entrar a vivir en la nueva) y que el transcurso del plazo supone un perjuicio que no tenemos obligación de sufrir ni hemos provocado. 

El acuerdo entre las partes: la mejor solución

La mejor solución, de poder darse, es el acuerdo entre las partes, para lo que recomendamos contactar con un abogado especialista en derecho contractual e inmobiliario, para que negocie por nosotros la ampliación de ese plazo -o la suspensión del mismo durante el estado de alarma-, a través de un anexo en el contrato de arrendamiento, manteniendo el resto del contrato en su integridad, sin que se abra la discusión sobre si ha existido incumplimiento, quién lo ha provocado y cuales son las consecuencias. 

¿Qué sucede si habíamos solicitado un préstamo hipotecario y la crisis del COVID-19?

Si hemos solicitado financiación a una entidad bancaria para hacer frente, total o parcialmente, a la operación de compraventa, el hecho de que tengamos que prorrogar la operación -bien mediante una ampliación del contrato de arras, bien mediante una ampliación del plazo recogido en el contrato de compraventa para su perfección- puede suponernos un problema añadido, la caducidad de la oferta vinculante.

El banco tiene la obligación de entregarnos una oferta vinculante, con los elementos esenciales de nuestro contrato de compraventa, y que tiene una validez determinada, siendo posible que la situación de parálisis provocada por el estado de alarma coincida con el plazo otorgado por la entidad bancaria para formalizar el préstamo hipotecario. En ese caso, deberemos negociar con la entidad una extensión de la validez de la oferta vinculante.

Del mismo modo, si habíamos acordado con una entidad bancaria unas condiciones concretas sin haber suscrito ninguna documentación relevante, el Estado de Alarma puede ser un buen momento para buscar y comparar productos financieros en otras entidades de crédito, siendo que si en el devenir del estado de alarma nos pueden formular y aprobar una propuesta alternativa, podemos vernos beneficiados.

¿En qué situación se encuentran las Notarías a causa del estado de alarma provocado por la pandemia del COVID-19?

El estado de alarma derivado del coronavirus se instauró mediante el Real Decreto Ley 463/2020, en el cual se recogen una serie de medidas, entre las que encontramos las restricciones de movilidad, que son conocidas por todos. 

Los actos notariales y las restricciones de la movilidad durante el estado de alarma

Dentro de esas restricciones de movilidad, que se exponen en el artículo 7 de la referida norma legal, se habilita la movilidad por causas de necesidad y fuerza mayor. Es, precisamente, a raíz de esta excepción que se articula la Instrucción de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe pública de 15 de marzo de 2020 sobre la adopción de medidas que garanticen la adecuada prestación del servicio público notarial.

Por tanto, se habilita la posibilidad de acudir al notario cuando se precisen actuaciones de carácter urgente, así como aquellas que determine el Gobierno. En el resto de los casos, las notarías no podrán admitir a los interesados, y en ningún caso se entenderá una compraventa como una actuación de carácter urgente.

En conclusión, a los efectos de los contratos de compraventa, hasta que no se suspenda el estado de alarma y las restricciones de movilidad, las notarías no atenderán a interesados en esas materias.

Más adelante, con las medidas sanitarias adecuadas, se podrá reiniciar el proceso de elevación a público de contratos de compraventa y la firma de préstamos hipotecarios. Hasta entonces, ninguna actividad relativa a compraventas podrá realizarse en sede notarial.

¿Qué sucede en el caso de viviendas compradas sobre plano cuya entrega se ha paralizado como consecuencia del confinamiento provocado por el coronavirus?

En este caso, entendemos que el estado de alarma sí puede justificar el retraso en la entrega de las viviendas compradas sobre plano, por cuanto es una situación del todo excepcional, que ha obligado a las promotoras a parar las obras y confinar a sus trabajadores -quienes estuvieron trabajado una parte del Estado de Alarma-. 

Pero no sólo se trata del confinamiento de los trabajadores, sino también la falta de actividad de los proveedores de materiales, la imposibilidad de prestar servicios para la terminación y entrega de obra nueva, son causas que justifican un retraso en la entrega de la vivienda. 

De calificarse el retraso como grave, por causas que excedan las consecuencias del estado de alarma, nos encontraríamos ante una imprevisibilidad sobrevenida que permitiera la resolución contractual. 

Excepcionalmente, en el caso de que podamos acreditar que la entrega en una determinada fecha concreta, para nosotros, era un requisito indispensable del contrato, y que la demora en la entrega se produce por un tiempo no considerado circunstancial, podríamos resolver el contrato y solicitar la devolución de las cantidades abonadas a cuenta del precio total. 

En cualquier caso, las circunstancias de cada caso merecen especial atención, y únicamente una revisión documental por un abogado especialista en derecho contractual podrá determinar la viabilidad de nuestra reclamación.

¿Qué sucede si la constructora a la que hemos comprado una vivienda sobre plano quiebra a causa de la crisis sanitaria del COVID-19?

Si se declara la situación de concurso de acreedores es porque la constructora se encuentra en una situación legal de disolución, por una insolvencia que imposibilite cumplir regularmente las obligaciones de pago, tal y como lo define el artículo 2 de la Ley Concursal. 

Ahora bien, no podemos imputar a la crisis provocada por la pandemia del coronavirus todos los concursos de acreedores que se soliciten tras el estado de alarma, sino que, como reza el artículo 1.105 del Código Civil, esa situación no debería haberse podido prever.

En ese sentido, las promotoras son mercantiles acostumbradas a tratar con constructoras, y en caso de que una entre en fase concursal, nada impide que la promotora pague los trabajos realizados y contrate a otra constructora para continuar la obra. 

Por lo que, en principio, la responsabilidad del promotor para con el cliente no se verá afectada por las dificultades económicas de la constructora, no hasta el punto, ni mucho menos, de eximirla de sus responsabilidades. 

¿Qué significa la cláusula rebus sic stantibus incorporada en el Real Decreto Ley 463/2020 que instaura el estado de alarma y cómo afecta a los contratos de compraventa?

Como hemos apuntado anteriormente, los contratos de arras o de compraventa están fundamentados en el principio “pacta sunt servanda”, que significa que “los contratos deben cumplirse”.

Por concepto, un contrato es un acuerdo de voluntades, suscrito en un momento concreto, con un objeto cierto, un precio y una vigencia temporal. Si se incumpliera un contrato, sin que la causa de incumplimiento estuviera expresamente recogida en el contrato como no penalizable, obligaría a la parte incumplidora a indemnizar por daños y perjuicios a la otra parte contratante. 

Sin embargo, existe una excepción a esa regla, y es que el incumplimiento se produzca por una causa sobrevenida y totalmente imprevisible. La pandemia generada a causa de la covid 19, siendo un hecho insólito en tres generaciones, supone una anomalía en todos los ámbitos en los que opera, y el ámbito legal no es una excepción. 

La cláusula «rebus sic stantibus»

Pues bien, existe un principio en el mundo del derecho que se llama la cláusula “rebus sic stantibus”, que significa “estando así las cosas”, y viene a decirnos, a través de las palabras del Tribunal Supremo, en su Sentencia de la Sala Primera, de lo Civil, núm. 455/2019 de 18 de julio, que “según la doctrina jurisprudencial de la ‘rebus sic stantibus’, la alteración de las circunstancias que puede provocar la modificación o, en último término, la resolución de un contrato, ha de ser de tal magnitud que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la finalidad del contrato. Y por supuesto, es preciso que tales circunstancias sobrevenidas fueran totalmente imprevisibles para los contratantes (sentencia del pleno 820/2012, de 17 de enero de 2013). Es condición necesaria para la aplicación de la regla ‘rebus’ la imprevisibilidad del cambio de circunstancias.

Por tanto, si nosotros suscribimos un contrato de privado de compraventa, que incorporara arras, en febrero de 2020, teniendo un trabajo estable, y llegada la pandemia provocada por el coronavirus, nos encontráramos con que nos han incorporado a un expediente de regulación temporal de empleo o se nos ha despedido, podríamos invocar esa cláusula para resolver el contrato, solicitando la devolución de las cantidades abonadas. 

Evidentemente, la casuística de cada asunto es distinta y, como tal, tiene que ser estudiada por un abogado especialista. Ni la cláusula “rebus sic stantibus” se puede aplicar a contratos de corta duración, ni es una regla objetiva, sino que hay que acreditar que ha habido una modificación en la relación contractual fruto de la pandemia de una significación tal que produzca una imposibilidad económica de hacer frente a la operación o pierda la compensación retributiva que la operación pretendía. 

La importancia de contar con un abogado experto en derecho inmobiliario

Por tanto, si tiene Vd. dudas sobre un contrato de arras o un contrato privado de compraventa, no dude en llamarnos y un abogado especialista estudiará su viabilidad de forma totalmente gratuita, remitiéndole un presupuesto para que sea usted, con toda la información, quien decida si iniciar o no el procedimiento.

Desde Toro Pujol Abogados llevamos más de 40 años asesorando a clientes en la redacción e interpretación de contratos de compraventa privados y en la escrituración de compraventas, desde nuestras sedes de Barcelona, Madrid y Montcada i Reixac. 

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