Los desahucios y la crisis sanitaria del COVID-19, por su excepcionalidad, ha generado una serie de dudas en el ámbito de aplicación del derecho inmobiliario.
En este artículo nos centraremos en la relación entre los arrendadores y arrendatarios, cuando el arrendatario no cumple con las obligaciones que se derivan del contrato de arrendamiento, por causa del coronavirus.
Si nos encontramos en esta situación, es indispensable acudir a un abogado especialista en derecho inmobiliario, por cuanto la normativa es cambiante, y únicamente un profesional con experiencia y bien formado podrá darnos el asesoramiento que merecemos.
Desde Toro Pujol Abogados llevamos más de 40 años asesorando por todo el territorio nacional a personas físicas y jurídicas en asuntos de derecho inmobiliario, desde nuestras sedes de Barcelona, Madrid y Montcada i Reixac.
¿Qué se entiende por desahucio?
Un desahucio es un proceso que inicia el arrendador para recuperar la posesión de una finca de su propiedad, por dos motivos,
- por incumplimiento contractual o
- por la terminación del contrato o situación en precario.
El incumplimiento contractual
El incumplimiento contractual se extiende a un abanico de posibilidades:
- La falta de pago de la renta o cantidad asimilada.
- La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
- El subarriendo o la cesión no consentidos.
- La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.
- Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
- Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7.
La terminación del contrato supone el permanecer en la vivienda una vez se ha terminado el plazo acordado contractualmente.
El desahucio por precario
En cuanto al desahucio por precario, no viene expresamente regulado por la ley, pero se desarrolla por la jurisprudencia, y significa que el precarista está ocupando la vivienda sin contar con un título que le habilite para ello (ni escritura de propiedad, ni contrato de alquiler,…).
Como la ley no nos habilita a recuperar la posesión de nuestra vivienda, simplemente entrando en la vivienda y sacando al ocupante por la vía de hecho, ya que estaríamos cometiendo un delito, se nos facilita un procedimiento legal que suele ser bastante ágil, el desahucio por precario, ya que el demandado únicamente podrá defenderse enseñando el título que le habilite a ocupar la vivienda.
¿Se pueden presentar demandas de desahucio por la crisis sanitaria del COVID-19?
Durante el Estado de Alarma, instaurado por el gobierno a través del Real Decreto 463/2020, se paralizó toda la actividad procesal, con contadas excepciones que nada tienen que ver con los desahucios.
El Consejo General del Poder Judicial, previamente, había adoptado un acuerdo extraordinario mediante el cual suspendía la posibilidad de presentar ningún escrito, por lo que no era posible interponer demandas de desahucio.
El pasado 15 de abril de 2020, un nuevo acuerdo extraordinario del referido órgano revocó esa decisión, en el sentido de habilitar la presentación de escritos, sin embargo, su tramitación y admisión a trámite, así como el señalamiento de juicios y la redacción de resoluciones siguen paralizados.
Por lo que a día de hoy, sí, podemos presentar una demanda de desahucio, pero no se dará trámite a esa demanda, sino que se tomará en consideración el momento en que se interpuso para darle el trámite cuando se reanude la actividad judicial.
¿Ha tomado alguna medida el Gobierno en relación a los desahucios en la crisis sanitaria del COVID-19?
Definitivamente sí. Pero es importante remarcar que las medidas que explicaremos a continuación únicamente afectarán a los contratos de arrendamiento de viviendas que sean consideradas domicilio habitual del inquilino.
El Real Decreto Ley 11/2020, dictado por el Gobierno el pasado 31 de marzo, cambió de manera sustancial las condiciones en las que se regulaban los desahucios referidos a las viviendas habituales, sobre todo aquellos basados en la falta de pago del arrendatario.
Y lo hace sobre una premisa, la determinación de si el inquilino se encuentra en situación de vulnerabilidad económica por causa de la pandemia provocada por el COVID-19.
La consideración de situación de vulnerabilidad económica del Real Decreto Ley 11/2020
El artículo 5 de la citada norma estipula el concepto de vulnerabilidad económica a través de la obligación de cumplir una serie de requisitos:
- Que la persona obligada a pagar la renta de alquiler se encuentre, por causa de la pandemia del COVID-19, en situación de desempleo, esté afectado por un expediente de Regulación Temporal de Empleo o bien, en caso de ser empresario, haya reducido su jornada por cuidados o circunstancias análogas, que supongan una pérdida de ingresos en el conjunto de la unidad familiar.
- Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de la unidad familiar. Entenderemos gastos y suministros básicos como el coste de la electricidad, gas, gasoil, agua corriente, servicios de telecomunicación y las contribuciones a la comunidad de propietarios.
- El arrendatario o cualquiera de su unidad familiar NO puede ser propietario o usufructuario de alguna vivienda en España, con las excepciones de propiedades heredadas en una parte alícuota o se acredite la no disponibilidad por razón de separación o divorcio o cualquier causa ajena a su voluntad.
Cuando el Real Decreto Ley se refiere a pérdida de ingresos de la unidad familiar del arrendatario por causa del coronavirus, ¿a qué se refiere?
Se refiere a una serie de requisitos para que se considere a la unidad familiar como especialmente vulnerable, que son los siguientes:
- No superar el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples Mensual (IPREM).
- Ese límite se verá incrementado en un 0,1 por cada hijo a cargo de la unidad familiar, siendo un 0,15 por cada hijo si la unidad familiar es monoparental.
- Ese límite se verá incrementado en un 0,1 por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.
- Ese límite se verá incrementado a 4 veces el IPREM si existe algún miento de la unidad familiar con una discapacidad igual o superior al 33%, en situación de dependencia o enfermedad incapacitante laboral, sin perjuicio de los incrementos anteriores.
- Si la persona obligada a pagar la renta sufre parálisis cerebral, enfermedad mental o con discapacidad intelectual igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, o enfermedad que incapacite a la persona o su cuidador para la realización de actividad laboral, el límite será de cinco veces el IPREM.
Si nuestro inquilino se encuentra en una de las situaciones indicadas anteriormente ¿Puedo desahuciarlo si no paga su renta? ¿Y si ya había promovido el desahucio previamente a la declaración del estado de alarma?
La respuesta es NO a ambas cuestiones, y esta modificación es una de las novedades del Real Decreto Ley 11/2020.
Cuando se reinicie la actividad judicial, tanto si se interpone una demanda de desahucio como si ya existía un procedimiento de desahucio abierto contra un arrendatario que se encuentre en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19, que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva, podrá paralizar el procedimiento.
Cómo se paraliza el procedimiento de desahucio a través de la acreditación de vulnerabilidad
La forma de paralizar el procedimiento es a través de la acreditación de la situación de vulnerabilidad. Una vez aportada la documentación necesaria (que explicaremos en el siguiente apartado), el Letrado de la Administración de Justicia informará a los Servicios Sociales correspondientes, suspendiendo extraordinariamente cualquier actuación.
Si se hubiese decretado un lanzamiento, éste se suspenderá, y de no estar señalado, por haberse acreditado la situación de vulnerabilidad en el plazo de 10 días del art. 440.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil o por no haberse celebrado la vista, se suspenderá dicho plazo o la celebración de vista hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales competentes estimen oportuna.
La suspensión del desahucio tendrá un plazo máximo de seis meses desde la entrada en vigor del Real Decreto Ley 11/2020, eso es, desde el 1 de abril de 2020.
En conclusión, si estamos inmersos en un procedimiento de desahucio cuyo origen es anterior al estado de alarma, o bien presentamos una demanda de desahucio cuando los juzgados reanuden su actividad, puede ser suspendido por el arrendatario demandado, si éste se encuentra en una situación de especial vulnerabilidad, por un plazo máximo de seis meses desde el 1 de abril de 2020, interviniendo servicios sociales, para buscar una solución habitacional para el inquilino incapaz de hacer frente a la renta en las condiciones anteriores.
¿Qué documentación es necesario presentar ante el Juzgado para suspender el desahucio por la crisis sanitaria del COVID-19?
Si somos un arrendatario inmerso en un procedimiento de desahucio y cumplimos con los requisitos señalados anteriormente, podremos suspender nuestro procedimiento de desahucio y forzar la intervención de servicios sociales para procurarnos una solución habitacional.
En situación de desempleo
Para ello, el Real Decreto Ley 11/2020 nos requiere, en su artículo 6, que si estamos en situación de desempleo, presentemos un certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, figurando la cuantía mensual que percibimos en concepto de prestación.
Si está en situación de cese de actividad como autónomo
Si somos trabajadores autónomos, en caso de cese de actividad, necesitaremos presentar un certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma.
Necesitaremos, en cualquiera de los casos, acreditar qué personas son las que forman nuestro núcleo familiar, y deberemos hacerlo a través del
- Libro de Familia,
- Certificado de empadronamiento y
- la declaración de discapacidad, dependencia o de incapacidad permanente laboral, para probar las circunstancias específicas.
Deberos, del mismo modo, solicitar al Registro de la Propiedad una nota simple del servicio de índices el propio registro de todos los miembros de la unidad familiar, para acreditar que ninguno es propietario de una vivienda alternativa.
Asimismo, tendremos que aportar una declaración de responsabilidad del deudor -o deudores, en su caso- relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos por el Real Decreto Ley 11/2020 para considerarse sin recursos económicos suficientes según la norma.
En caso de no poder aportar uno de los documentos, será preciso justificarlo por escrito a través de una declaración responsable, poniendo con concordancia la imposibilidad de aportar ese documento con las circunstancias provocadas por la pandemia del COVID-19, siendo que cuando finalice el estado de alarma tendremos un mes para aportar esa documentación al Juzgado.
¿Existe alguna otra medida del Gobierno que regule una situación de desahucio por la crisis sanitaria del COVID-19?
Sí, se ha aprobado una moratoria de la deuda arrendaticia en caso de que los arrendadores sean grandes tenedores y empresas o entidades públicas de vivienda.
Si su contrato de arrendamiento fue suscrito al amparo de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994
En este caso, Usted se encuentra en situación de vulnerabilidad económica tal y como se describe anteriormente, podrá solicitar al arrendador, si este es empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta si no se ha aplazado en forma de acuerdo entre ambas partes.
La norma define a un gran tenedor como un propietario de más de 10 inmuebles urbanos -excluyendo garajes y trasteros- o propietario de un inmueble de superficie construida superior a 1.500 metros cuadrados.
De remitir esa solicitud por parte del arrendatario al arrendador, este último tendrá que escoger entre las siguientes opciones:
- La reducción del 50% de la renta durante el estado de alarma, así como de las mensualidades siguientes si ese plazo fuera insuficiente para revertir la situación de vulnerabilidad provocada a causa del covid 19, con un máximo de 4 meses.
- Una moratoria de la renta arrendaticia durante el estado de alarma y las siguientes mensualidades, prorrogables una a una, si ese plazo fuera insuficiente para revertir la situación de vulnerabilidad provocada a causa del covid 19, con un máximo de 4 meses. La renta se fraccionará en las rentas arrendaticias durante al menos tres años, que contarán desde el momento en que se extinga el motivo o bien desde ese límite de 4 meses.
Ambas situaciones serán aplicables a todos los arrendamientos correspondientes al Fondo Social de Vivienda derivado del Real Decreto Ley 27/2012 de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios.
¿Qué sucede si un arrendatario se beneficia de las soluciones contempladas en el Real Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo sin ser considerado en situación de vulnerabilidad económica?
Si un arrendatario beneficias de la moratoria excepcional de la deuda arrendaticia o de las ayudas públicas para vivienda habitual sin estar en situación de vulnerabilidad económica a causa de la pandemia provocada por el COVID-19, se devengará una responsabilidad por los daños y perjuicios producidos al arrendador, quien habrá dejado de ingresar cantidades que pueden haber afectado a su economía, así como de todos los gastos en que se haya incurrido para la aplicación de las medidas excepcionales, como la suscripción de acuerdos, remisión de burofaxes.
Sin perjuicio de las responsabilidades penales, que según el caso, se pudieran llegar a dar, si se ha falseado documentación para intentar acceder a esas medidas, por ejemplo.
Los daños y perjuicios jamás podrán cuantificarse por debajo del beneficio indebidamente obtenido por la persona arrendataria en aplicación de la norma.
Si nos ahorramos una cifra cierta en concepto de renta (más aun si accedemos a ayudas públicas para abonarla o abonar los consumos), el perjuicio generado, cuanto menos, ascenderá a lo dejado de abonar más lo cobrado indebidamente.
¿Cuáles son las ayudas a las que tiene acceso un arrendatario si ha sufrido un desahucio por la crisis sanitaria del COVID-19?
La orden TMA 336/2020
La Orden TMA/336/2020, de 9 de abril, por la que se incorpora, sustituye y modifican sendos programas de ayuda del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, en cumplimiento de lo dispuesto en los artículos 10, 11 y 12 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.
Dicha Orden desarrolla un programa de ayuda a las personas objeto de desahucio de su vivienda habitual, por el cual se pondrá una vivienda de titularidad pública, o que haya sido cedida para uso a una administración pública, aunque sea de titularidad privada, para ser ocupada en cualquier régimen de ocupación temporal admitido en derecho.
En caso de no disponer de viviendas para ese fin, podrán aplicarse sobre viviendas de titularidad privada o dotaciones residenciales susceptibles de ser ocupadas por los beneficiarios de la ayuda.
Esta ayuda se basa en una dotación económica para el abono de la renta y consumos, para garantizar que todas las partes, arrendadores, comunidades de propietarios y operadores de consumo, están compensados.
El plazo máximo para que se desarrolle esa ayuda es de cinco años, con la posibilidad de acumular plazos anteriores, de existir deuda generada por el arrendatario con el arrendador, la comunidad de propietarios y/o empresas de servicios de consumo.
¿Y qué sucede con el resto de los desahucios que no se interponen contra la vivienda habitual del inquilino durante la crisis sanitaria del COVID-19?
Las medidas acordadas por el Gobierno, como hemos anticipado, únicamente afectan a las fincas que supongan la vivienda habitual del arrendatario, por lo que cualquier otra circunstancia, como alquileres de locales de negocio, alquileres de industria, de trastero o garaje, de inmueble de temporada, de finca rústica o aparcería no se vería afectada por las referidas medidas.
En todos esos casos, la única limitación para instar un procedimiento de desahucio es la paralización de la actividad derivada del estado de alarma. En cuanto el estado de alarma finalice y la actividad judicial se reanude, no existirá impedimento legal para presentar una demanda de desahucio por cualquiera de las causas tipificadas en la ley.
Toro Pujol Abogados, abogados expertos en desahucios en la crisis sanitaria del COVID-19
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