Un elemento importante de las transacciones inmobiliarias es el contrato de compraventa. Como abogados inmobiliarios, antes de entrar propiamente en los elementos que debemos tener en cuenta en el contrato de compraventa, consideramos conveniente hacer una pequeña introducción respecto de lo que es y en que consiste el contrato de compraventa.
El contrato de compraventa
El contrato de compraventa viene definido en el artículo 1.445 del Código Civil Español, el cual establece:
“Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente.”
Al hilo de este precepto se puede definir el contrato de compraventa por aquél en virtud del cual una persona queda obligada a transmitir la propiedad o el dominio de una cosa determinada a otra persona, a cambio de un precio, en dinero, que debe satisfacer la persona que recibe la propiedad.
Características del contrato de compraventa
De lo señalado hasta el momento resulta claro que el contrato de compraventa es esencialmente un contrato de carácter consensual, esto es que el contrato de compraventa es un tipo de contrato que se perfección por la mera voluntad de las partes contratantes.
Además, es un contrato oneroso, esto supone que cada una de las partes obtiene una ventaja en contraprestación a la obligación que deben realizar y, es esencialmente traslativo, sin perjuicio de la teoría del título y modo del artículo 609 del Código Civil, y de la que no vamos a hablar aquí por razones de extensión, debemos señalar que la finalidad última del contrato de compraventa es la relativa a la transmisión del dominio, así el contrato de compraventa sirve de título para transmitir el dominio siendo necesario para que se produzca la referida transmisión de la propiedad y que junto con ese título, una vez que se produzca el modo o entrega de la cosa, se producirá la transmisión de la propiedad.
Elementos propios del contrato de compraventa
Dentro de los elementos propios del contrato de compraventa podemos distinguir entre los denominados elementos personales, elementos reales y los elementos formales.
Las partes del contrato de compraventa
Primero de todo, en relación a los elementos personales que concurren dentro del contrato de compraventa debemos señalar que son básicamente las partes del contrato, esto es el vendedor, siendo éste el que se obliga a la entrega de la cosa y el comprador, que es aquél que se obliga a pagar un precio por la cosa vendida.
La cosa objeto de compraventa y el precio
En relación a los elementos reales, debemos tener presente que éstos son la cosa objeto de compraventa y el precio que se paga por ella.
Es importante tener en cuenta que nuestro ordenamiento jurídico y, en particular el Código Civil exige que la cosa objeto de compraventa cumpla determinados requisitos de licitud, realidad y determinación.
Si bien respecto de la determinación no se requiere que nos encontremos ante una determinación actual, siendo suficiente que sea posible la determinación de la cosa objeto de la compraventa en un momento futuro siempre y cuando no sea necesario un nuevo convenio entre las partes contratantes.
Por otro lado, respecto al precio de la compraventa debemos tener en cuenta que es esencial que consista en dinero, ya que esta nota característica permite diferenciar el contrato de compraventa del contrato de permuta, respecto del cual diremos simplemente que es aquel contrato en virtud del cual las partes se obligan a transferir mutuamente el dominio de una o varias cosas, es decir, cada uno de los contratantes se compromete a entregar una cosa para recibir otra.
Además, se exige que el precio sea verdadero o real, ya que en caso contrario podemos encontrarnos ante una donación y, por último, el precio debe ser determinado.
Elementos formales del contrato de compraventa
Por su parte, respecto de los elementos formales del contrato de compraventa, debemos tener presente, tal y como apuntábamos al principio del tema, que nos encontramos ante un contrato consensual y que, por tanto, se perfecciona por el mero consentimiento.
Con ocasión del perfeccionamiento, y sin ánimo de entretenernos en exceso, podemos señalar la promesa de venta, así como la compraventa a ensayo o prueba y “ad gustum” o las arras, respecto de las que haremos referencia más adelante
Siguiendo con los elementos formales del contrato de compraventa debemos tener en cuenta que, en relación a la formalización de éste, rige el principio de libertad de forma recogido en el artículo 1.278 del Código Civil, sin perjuicio de algunas excepciones en las que se exigen ciertas formalidades en algunos contratos de compraventa.
La transmisión del dominio en la compraventa
En cuanto a la transmisión del dominio de la cosa objeto de la compraventa, sin perjuicio de lo que hemos venido señalando en el presente artículo, es importante que tengamos presentes que se han planteado, tanto por la jurisprudencia como por la doctrina, dos grandes cuestiones:
- la primera relativa a si el contrato de compraventa por sí solo ya es suficiente para transmitir el dominio, y
- la segunda relativa a si el vendedor está obligado a la transmisión del dominio de la cosa objeto de la compraventa.
Respecto de la primera de las cuestiones, como ya hemos visto no basta por sí solo el contrato de compraventa sino que como apuntábamos, en nuestro ordenamiento rige la teoría del título y el modo y, por tanto, en virtud del artículo 609 del Código Civil, el contrato de compraventa sirve de título para la transmisión del dominio, siendo necesario el modo o la entrega de la cosa objeto de la venta para la transmisión de su dominio.
En relación a la segunda de las cuestiones, es importante dejar claro que nuestro ordenamiento jurídico nada dice en relación a la obligación del vendedor de transmitir el dominio, sin embargo, la opinión mayoritaria de la doctrina considera que la transmisión de la propiedad de la cosa objeto del contrato de compraventa es una obligación esencial del vendedor, ya que en caso contrario, no se comprenderían las referencias en los artículos 1.473 y 1.509 del Código Civil a la transmisión del dominio como efecto de la compraventa.
Si bien no debemos obviar que efectivamente existe hoy una tesis doctrinal contraria y que considera que en ningún caso puede considerarse como esencial de los contratos de compraventa la obligación del vendedor de transmitir la propiedad, basándose entre otras razones en el hecho que los artículos 1.445 y 1.461 únicamente se refieren a la obligación del vendedor de entregar la cosa vendida y, en ningún caso se refieren a la obligación de transmitir el dominio de ésta.
En todo caso, y a pesar de que esta discusión pueda resultar en principio simplemente interesante en el plano teórico, debemos señalar que la solución que se adopte es importante, en relación a tres grandes supuestos como son
- la venta de cosa ajena,
- el supuesto de la doble venta y, por último,
- la venta con pacto de reserva de dominio.
Si bien, no vamos a pasar a examinar estos supuestos dada la extensión del presente artículo, pero considerábamos conveniente apuntar aquí la discordancia existente respecto a la transmisión del dominio de las cosas objeto del contrato de compraventa, así como la importancia práctica de esta discusión, no limitándose al plano teórico o doctrinal.
Clases de compraventa
Siguiendo con el examen de los contratos de compraventa, en relación a las diferentes clases que podemos encontrar debemos señalar que pueden establecerse múltiples clasificaciones ya sea por su regulación, así como por las disposiciones legales que las regulan, pudiendo distinguir entre las que se regulan por las disposiciones generales del código Civil o por las disposiciones propias o específicas.
También podemos clasificar los contratos de compraventa por razón de su origen, distinguiendo entre las compraventas voluntarias y las necesarias, o por razón de su ejecución, distinguiendo entre las compraventas ordinarias en las que se entrega el objeto de una sola vez, o las compraventas de suministro, en las que se entrega el objeto de manera sucesiva o periódicamente.
Respecto de las compraventas especiales, debemos tener claro que son aquellas en las que concurren o se dan determinados elementos de excepción, dentro de estas compraventas especiales encontramos aquellas que tienen por objeto bienes inmuebles. En la venta de bienes inmuebles debemos tener en cuenta el artículo 1.537 del Código Civil el cual establece:
“Todo lo dispuesto en este título se entiende con sujeción a lo que respecto de los bienes inmuebles se determina en la Ley Hipotecaria.”
Dentro del contrato de compraventa de bienes inmuebles y por su importancia en la vida de las personas, vamos a pasar a examinar con detalle los elementos que un comprador debe tener en cuenta en el momento de formalizar el contrato de compraventa de su vivienda.
Elementos a tener en cuenta en un contrato de compraventa de vivienda
Como señalábamos, el contrato de compraventa de vivienda es uno de los que pueden considerarse más importantes que va a realizar una persona a lo largo de su vida, debido básicamente a que en virtud de éste va a adquirir un inmueble que acabará formando parte de su vida, al constituir éste su vivienda habitual y hogar de su familia.
Por ello, y dada la importancia que venimos señalando, es normal que muchas personas se pregunten que debe contener este contrato de compraventa, así como los elementos en que deben prestar atención en el momento de suscribir el referido contrato de compraventa.
Queda claro, por tanto, que la compra de una vivienda no es una decisión que se tome a la ligera, por ello, de la misma manera que antes de elegir nuestra vivienda, nos encontramos en un proceso de búsqueda y de visitas de diferentes inmuebles, teniendo en cuenta distintas cuestiones que nos parezcan importantes, antes de firmar el contrato de compraventa es frecuente que el comprador quiera estar seguro de que todo en el contrato es correcto.
Respecto del contrato de compraventa es importante tener presente que se trata de un documento a través del cual, a tenor de lo referido hasta ahora en el presente artículo, la propiedad de un bien inmueble pasa de una persona o entidad a otro sujeto. Al encontrarnos ante un contrato de compraventa las obligaciones principales son, como ya hemos dicho, por un lado, el comprador queda obligado a pagar el precio pactado y por otro, el vendedor queda obligado a entregar la cosa objeto del contrato, en este caso el inmueble.
En primer lugar, debemos tener en cuenta que con carácter previo al contrato de compraventa de vivienda es frecuente la celebración de un contrato privado de arras, en virtud del cual las partes pactan la reserva del inmueble
El contrato de arras
El contrato de arras es aquel en virtud del cual, mediante la entrega de un importe, a cuenta del precio total pactado por las partes para el contrato de compraventa, se realiza una reserva del inmueble.
Debemos tener presente que en el contrato de arras o también conocido como contrato de señal, debe hacerse constar además de los datos de las partes contratantes y del inmueble objeto de reserva en el presente contrato, también debe señalarse el precio total de la compraventa, así como la cantidad que se entrega como señal y el plazo máximo que se haya previsto para la celebración del contrato de compraventa.
Por último, es importante tener presente que en el contrato de arras o señal deben quedar fijadas las consecuencias que se hallen previsto para el caso de no celebrar finalmente el contrato de compraventa, debiendo quedar fijadas las consecuencias tanto para el comprador como para el vendedor, según quien resulte responsable de la falta de celebración del contrato de compraventa dentro del plazo estipulado en el mismo contrato de arras o señal.
Contrato de arras confirmatorias
Es importante tener presente respecto a las arras, que éstas pueden tener distinto carácter en relación con la compraventa de la vivienda. Así encontramos, en primer lugar, las arras conocidas como confirmatorias, son aquellas que en caso de que una de las partes contratantes se eche atrás en la compraventa, es decir, para el caso de que finalmente no se celebre el contrato de compraventa por la negativa de una de las partes, aquélla que si estaba dispuesta y/o interesada en la celebración del contrato de compraventa puede exigir el cumplimiento de la obligación, solicitando además los intereses que correspondan por el retraso en el cumplimiento o, puede el perjudicado resolver la obligación y solicitar una indemnización por los daños que se le hayan causado.
Debemos tener presente que esto no supone que las arras confirmatorias se consideren como una indemnización de daños y perjuicios ya que en ese caso nos encontraríamos antes las arras conocidas como penales de las que hablaremos a continuación.
Contrato de arras penales
Así, respecto de las arras penales debemos señalar que consisten en una cantidad de dinero que se constituye a favor del vendedor como garantía del cumplimiento del contrato de compraventa.
Estas arras penales, en caso de incumplimiento del contrato de compraventa, es decir, en caso de que finalmente no se suscriba el contrato de compraventa, las arras penales se pierden, sin embargo, estas arras no permiten el desistimiento unilateral, por ello, debe quedar claro que si una de las partes no cumple el contrato de compraventa, la otra que resulte perjudicada podrá quedarse con la cantidad entregada en concepto de arras penales, pero además, podrá exigir una indemnización de daños y perjuicios.
Contrato de arras penitenciales
Por último, encontramos las conocidas como arras penitenciales, éstas vienen reguladas en el artículo 1.454 del Código Civil, el cual dispone que:
“Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compraventa y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.”
Éstas implican que las partes pueden desistir unilateralmente el contrato, esto es, pueden no celebrar el contrato de compraventa, sin embargo, en caso de que el contrato de compraventa no llegue a celebrarse por voluntad del comprador, éste pierde el capital entregado en concepto de arras penitenciales, mientras que si es el vendedor el que finalmente decide no celebrar el contrato de compraventa, éste deberá proceder a la devolución de las mismas por duplicado.
Es importante tener presente que las arras penitenciales no se presumen, sino que deben constar expresamente el carácter de penitenciales.
Contrato de compraventa de bienes inmuebles
Es importante tener presente aquí que como el Código Civil señala, y como hemos apuntado anteriormente, la compraventa se perfecciona por el mero consentimiento de las partes, no siendo necesario a priori ningún documento público ni privado. Sin embargo, en la práctica debemos tener presente que sin la existencia de ninguna clase de documento, difícilmente se podrá reclamar nada, para el caso de que alguna de las partes del contrato de compraventa no cumpla con sus obligaciones.
El comprador y el vendedor pueden acordar la compraventa de un bien inmueble, mediante la firma de un contrato privado de compraventa en el que se establezcan los derechos y las obligaciones de cada una de las partes, siempre y cuando no se acuerde nada en contra de la legalidad vigente.
Sin embargo, es importante tener presente que este tipo de contratos privados no son inscribibles en el Registro de la Propiedad, ni tampoco tienen validez a la hora de solicitar un préstamo hipotecario, el cual hoy en día parece esencial para la adquisición de una vivienda, ya que pocos son los afortunados que pueden llegar a hacer frente al coste de la vivienda sin la necesidad de solicitar un préstamo hipotecario.
La importancia de elevar ante Notario un contrato de compraventa de inmueble
Por tanto, lo más frecuente y común es que la compraventa de un inmueble y, en particular, de la vivienda se lleve a cabo a través de una escritura pública notarial, debiendo tener en cuenta que ésta otorga o concede una mayor seguridad jurídica, algo que resulta de todo punto beneficioso tanto para el vendedor como para el comprador implicados en el contrato de compraventa.
Como hemos señalado lo más habitual es que el contrato de compraventa de un inmueble se formalice a través de una escritura pública. Es importante tener presente que a través de la escritura pública se consigue una mayor protección del derecho de propiedad, siempre y cuando éste se inscriba en el Registro de la Propiedad correspondiente.
De esta manera, nuestro derecho de propiedad sobre la vivienda será protegido ante terceros. Es importante tener claro que para la inscripción de nuestro derecho de propiedad sobre una vivienda o inmueble en un Registro se precisa que el acto en cuestión se otorgue en escritura pública notarial.
Además, como señalábamos la escritura pública otorga una mayor seguridad jurídica, debiendo tener en cuenta en este sentido, que en el momento de la firma del contrato de compraventa a través de escritura pública, el Notario requerirá a la parte vendedora para que aporte una determinada documentación para proceder a la venta del inmueble en cuestión.
Es importante tener presente que la documentación requerida por el notario tiene como finalidad acreditar las características del estado del inmueble o vivienda objeto de la venta, tanto desde el punto de vista real como el punto de vista jurídico del inmueble.
Documentación requerida por Notarios para contratos de compraventa
La cédula de habitabilidad del inmueble
Entre la documentación requerida por el notario encontramos en primer lugar la cédula de habitabilidad, se trata de un acto administrativo que acredita el cumplimiento de las condiciones mínimas de habitabilidad que debe tener una vivienda, también se requiere por el notario al vendedor una nota simple del inmueble, esto es debido a que en ésta constan los datos relativos al inmueble objeto de la compraventa, incluyendo la descripción de éste, así como la identidad de los titulares y las cargas o afecciones que pueden gravar el inmueble en cuestión, con la nota simple se pretende impedir que el comprador resulte perjudicado y que el inmueble o la vivienda en cuestión se transmita libre de cargas.
Certificado de la comunidad de propietarios
También se requiere al vendedor para que aporte un certificado de la comunidad de propietarios en virtud del cual se acredite que el vendedor se encuentra al corriente de pago de las cuotas de la comunidad de propietarios de la finde del inmueble o de la vivienda, común en casos de propiedad horizontal.
Para ello, el secretario de la comunidad, con la autorización del presidente de la mismo, expedirá un certificado sobre el estado de las deudas de la comunidad. Así el comprador se asegura que no debe asumir gastos relativos a la comunidad de propietarios anteriores a la adquisición de la vivienda o del inmueble objeto de la compraventa. También suele requerirse del vendedor el certificado de eficiencia energética, o una copia de éste que se entregará al comprador.
Declaración de vivienda libre de contratos de arrendamiento y ocupantes
Además, es frecuente que el notario exija al vendedor que manifieste en la escritura que la vivienda se encuentra libre de arrendamientos y ocupantes o, en otro caso, quienes son y cuáles son sus títulos de ocupación. Es importante tener presente que en la actualidad esta exigencia ha venido siendo bastante requerida por los compradores, así como por los notarios debido sobre todo a las situaciones de inmuebles o viviendas que se hayan en situación de ocupación, ya que difícilmente podemos considerar que un inmueble que se encuentre en situación de ocupación pueda resultar atractivo para la adquisición como vivienda. Por otro lado, el notario también es el encargado de comprobar el título de la propiedad del vendedor, ya sea una escritura, una sentencia judicial o un documento de la administración pública y dejará constancia de la venta efectuada en ese mismo título.
Es importante tener presente que toda la documentación requerida por el notario y a la que en el presente artículo hemos hecho referencia tiene como fin último otorgar seguridad al comprador en el momento de la adquisición del inmueble o de la vivienda.
Cláusulas del contrato de compraventa
Entre las cláusulas que podemos encontrar dentro del contrato de compraventa podemos destacar en primer lugar la relativa al precio de venta del inmueble, debemos tener presente que el precio de venta del inmueble o de la vivienda se establece, normalmente, en función del valor que le corresponde según una tasación que suele realizarse con carácter previo a la venta.
Además, debe quedar identificada la parte vendedora en el contrato de compraventa de la vivienda, la identificación debe realizarse detallándose el nombre completo, así como el domicilio de quien vende, el DNI y otras circunstancias.
En el contrato de compraventa también deben quedar fijadas las cargas que puedan afectar al inmueble y que, como hemos visto normalmente se averiguaran a través de la nota simple que el vendedor está obligado a presentar en el momento de la formalización de la compraventa. Entre las cargas que podemos encontrar que afecten son esencialmente una hipoteca anterior o embargos.
En caso de que la vivienda o el inmueble cuya adquisición se pretende a través del contrato de compraventa se halle hipotecada, el comprador en este caso puede subrogarse en la hipoteca o, puede el vendedor comprometerse al pago de la misma.
Es importante tener presente que en el primero de los casos, es aconsejable que la subrogación se practique con la entidad bancaria titular de la hipoteca y en los mismo términos que el contrato original. En el segundo de los casos, el vendedor se compromete a cancelar la hipoteca y a practicar de manera inmediata la compraventa, así en este segundo caso, el vendedor acaba realizando la venta del inmueble libre de cargas.
Trámites posteriores a la compraventa de vivienda
Adquirida la vivienda por media de la escritura pública notarial, es importante tener en cuenta que corresponde efectuar la conocida como gestión del documento.
Abonar los impuestos correspondientes a la compraventa de vivienda
En este sentido encontramos que en primer lugar corresponde abonar los impuestos correspondientes en la Comunidad Autónoma, debemos tener en cuenta que cada Comunidad Autónoma establece un plazo máximo de días hábiles para llevar a cabo dicho abono, que comenzara a contar desde la fecha de la escritura. Es importante tener presente que una vez haya transcurrido el plazo establecido por la Comunidad Autónoma, se incurre en mora y, por tanto, supone un recargo.
Inscripción de la compra en el Registro de la Propiedad
Por otro lado, corresponde la inscripción de la compra en el Registro de la Propiedad. En este sentido, debemos tener presente que, como señalábamos anteriormente, una de las razones principales para llevar a cabo la compraventa por medio de escritura pública notarial, radica en la posibilidad de inscribir ésta en el Registro de la Propiedad, beneficiándose así, el comprador de las importantes ventajas y seguridades que concede la inscripción en el referido registro.
Es importante tener presente que, en caso de que la escritura se haya presentado telemáticamente, se considera recomendable solicitar al notario esta presentación debido a la garantía de inmediatez que ofrece para bloquear el Registro de la propiedad. Hay que tener presente que existe un plazo de seguridad para presentar en papel la copia autorizada firmada por el notario, previo pago del Impuesto de Transmisión Patrimonial Onerosa o, en su caso, del de Actos Jurídicos Documentados.
En todo caso, una vez haya sido examinada por el registrador, le corresponde a éste la inscripción de la vivienda o del inmueble adquirido a nombre del comprador y corresponderá entregarle la copia de la escritura, con el cambio de nombre en el registro.
Debemos tener presente que estas gestiones a las que acabamos de referirnos pueden hacerse de manera personal por el mismo comprador, sin embargo, y teniendo en cuenta como hemos apuntado más arriba, que la mayoría de las adquisiciones de vivienda suele hacerse por medio de un contrato de préstamo hipotecario, es muy frecuente que la entidad financiera con la que se contrata el referid préstamo exija que la referida tramitación sea realizada por medio de una gestoría determinada. Es importante en estos supuestos informarse del precio del servicio prestado por la gestoría.
Además, puede contratar los servicios de abogados especialistas en esta rama del derecho relacionada con el ámbito inmobiliario, con lo que ganará en tranquilidad de saber que está al día y al corriente de las actuaciones necesarias para la realización de esta importante transacción.
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