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¿Qué hacer ante un desahucio?

Tiempo de lectura: 22 minutos

Como abogados inmobiliarios y ante las diversas consultas que nos hacen nuestros clientes, consideramos conveniente diferenciar el desahucio, en sentido estricto, de los lanzamientos consecuencia de las ejecuciones hipotecarias.

Consecuencias de las ejecuciones hipotecarias

En este sentido, debemos tener presente en primer lugar que, una ejecución hipotecaria tiene lugar como consecuencia del impago de al menos tres cuotas hipotecarias, a raíz del referido impago, las entidades bancarias inician un procedimiento, a través de la presentación de la demanda ejecutiva, en virtud de la cual se reclama judicialmente la satisfacción de la totalidad de la deuda.

Si bien, cabe la posibilidad de paralizar el procedimiento de ejecución iniciado por la entidad bancaria, siempre que el deudor hipotecario consigne la cuantía y los intereses debidos antes de la interposición de la demanda, así como las rentas e intereses que se hubieren producido desde la interposición de la demanda hasta el momento de la consignación.

Para el caso que no pueda consignar la cantidad referida, se procederá a la subasta del bien hipotecado. Así, la ejecución hipotecaria se debe entender como la orden y notificación a los deudores hipotecarios (requerimiento de pago) que deben de abonar una cantidad determinada ante los impagos de las cuotas para que no se proceda a la subasta de parte de la entidad financiera.

Con posterioridad a la ejecución hipotecaria y, para el caso que los deudores no abandonen el inmueble objeto de la hipoteca, tiene lugar el lanzamiento, entendiéndose como la actuación por la que el deudor debe abandonar el inmueble, desposeyéndose así del mismo.

Si bien, los desahucios y, sin perjuicio de lo que vayamos diciendo a lo largo del presente artículo, tienen lugar, fuera de las ejecuciones hipotecarias y con ocasión de los arrendamientos, por tanto, debemos entender el desahucio como aquel procedimiento judicial por el que el arrendador recupera la posesión de la finca que se hallaba en situación de arrendamiento.

Si bien es cierto que en muchas ocasiones habremos escuchado el término desahucio con ocasión de las ejecuciones hipotecarias, esto es como consecuencia de la falta de pago de las cuotas hipotecarias, no es del todo correcto la utilización de dicho término puesto que, para desahuciar en sentido estricto, es preciso ejercer la acción de desahucio, la cual solo tiene lugar con ocasión de los inmuebles que se hallen en situación de arriendo.

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“Desahucio” por ejecución hipotecaria

Como señalábamos, en los casos de ejecución hipotecaria no nos encontramos propiamente ante un desahucio como veremos más adelante, sin embargo, ha sido un término muy empleado por la sociedad para referirse a los lanzamientos consecuencia de las referidas ejecuciones, por lo que en el presente artículo también nos referiremos a estos lanzamientos aunque de manera breve.

Por tanto, tal y como decíamos, el lanzamiento tiene lugar una vez ha concluido el procedimiento de ejecución hipotecaria.

Así, una vez se haya acordado el lanzamiento es recomendable, en aras de evitar o al menos retrasarlo en la medida de lo posible, intentar llegar a algún tipo de acuerdo con la entidad bancaria.

En los últimos años, muchas, por no decir todas o casi todas las entidades bancarias han llevado a cabo planes de renegociación en los que se prevén aplazamientos, modificaciones de algunas de las condiciones del préstamo hipotecario o, incluso la conversión de los préstamos en alquiler social, incluso en algunos contados casos, la dación en pago.

Esto se debe, sobre todo, a que, tal y como nos referimos en el artículo relativo a las cláusulas abusivas que pueden contenerse en los préstamos hipotecarios, las ejecuciones de las mismas y los sucesivos lanzamientos, empeoran y en gran medida, la solvencia de los bancos, provocando fuertes problemas de liquidez, por lo que, en la medida de lo posible y dentro de ciertos límites, prefieren evitar estos lanzamientos y que se les satisfaga el préstamo.

En todo caso, no nos podemos olvidar del Código de las Buenas Prácticas, que si bien también nos hemos referido a éste en otros artículos, cabe reiterar que la importancia de dicho Código radica en que se reconoce la existencia de determinados colectivos especialmente vulnerables y, respecto de los cuales, las entidades bancarias deben ser más flexibles en relación a la deuda hipotecaria de éstos. Si bien, este Código ha sido objete de algunas críticas, debido a los rigurosos requisitos que se exigen para poder acogerse a los beneficios que el referido Código prevé.

Si bien, el referido Código no es el único recurso, por ello encontramos que aquellos que no puedan beneficiarse de ninguna de las opciones hasta ahora referidas, deben tener en cuenta la posibilidad de acogerse a los beneficios recogidos por el Real Decreto conocido con el nombre de Decreto antidesahucios, puesto que el 19 de marzo entró en vigor la prórroga hasta el 2020 del  mismo, en virtud del cual se paralizan los desahucios de las viviendas habituales de las familias que se hallen en situación de vulnerabilidad.

Debemos tener en cuenta que, con la prórroga del referenciado Real Decreto, también se adoptaron otras medidas como la ampliación del concepto de familias en situación de vulnerabilidad, incluyendo con carácter general todas las familias con hijos menores, así como las familias monoparentales con hijos a cargo, familias numerosas.

Otra de las posibilidades a tener en cuenta, para evitar el desahucio en o retrasar los lanzamientos, consiste en iniciar un procedimiento contra la entidad bancaria en caso de que nuestro préstamo hipotecario se halle afecto por alguna cláusula abusiva.

Así, cuando nuestro préstamo hipotecario contenga alguna de estas cláusulas declaradas abusivas podremos interponer la respectiva demanda, siendo destacable que ésta tendrá preeminencia sobre la demanda de ejecución, por lo que deberá resolverse antes. En muchos casos, el inicio de este proceso judicial y, debido a la saturación de los juzgados puede dilatar la ejecución en hasta tres años.

Respecto a las distintas cláusulas abusivas que podemos encontrar en nuestros préstamos hipotecarios, nos remitimos a los artículos del presente blog en que se han tratado estas cuestiones.

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Desahucio por falta de pago de la renta

Actualmente, el desahucio por falta de pago de las rentas se encuentra regulado en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Ley de Enjuiciamiento Civil (en adelante “LEC”).

Por su parte, el artículo 27.2 en el apartado a) de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante “LAU), prevé la resolución del contrato de arrendamiento por parte del arrendador en caso de “falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.

Si bien, de la redacción del artículo 27.2 LAU puede el arrendador entender resuelto el contrato en los casos de impago de las rentas, siendo necesario acudir al Juzgado, precisamente a través del ejercicio de la acción de desahucio, para el desalojo del arrendatario cuando éste no proceda voluntariamente a abandonar el inmueble y entregar las llaves del mismo al arrendador.

En cuanto a la competencia territorial de esta clase de procedimientos, en virtud del artículo 52.1 apartado 7 de la LEC, corresponde a los Juzgados de Primera Instancia del lugar en el que esté sito el inmueble, debiendo tener presente que en ningún caso se admite la sumisión de las partes a otro juzgado, ni expresa ni tácitamente. Por otro lado, y sin perjuicio de lo que digamos más adelante, cabe señalar aquí que el procedimiento aplicable es el del juicio verbal, con determinadas particularidades que iremos viendo a lo largo del presente artículo.

Procedimiento de desahucio por falta de pago de la renta

En relación al procedimiento, una vez se haya presentado la demanda cuya pretensión sea el desahucio por falta de pago de las rentas u otras cantidades asimiladas, con independencia de que se acumulen o no a la pretensión la condena al pago de las mismas; y tras la admisión de demanda, el Juzgado dictará un Decreto en el que se fije la fecha del juicio y la fecha en que tendrá lugar el lanzamiento, por su parte, el Letrado de la Administración de Justicia notificará la admisión de la demanda al arrendatario, para que en el plazo de diez días hábiles desaloje el inmueble en cuestión, o bien pague al actor, o bien enerve la acción mediante el pago de la totalidad de las rentas debidas, incluyendo en este caso, no solo las debidas en el momento de la interposición de la demanda sino también las que se hayan adeudado con posterioridad a la interposición de la referida demanda, o bien y en último término, se oponga, de manera sucinta, alegando las razones por las que entiende que no debe toda o parte de la cantidad reclamada.

Si el demandante asumiera el compromiso de condonar toda o parte de la deuda a cambio del desalojo inmediato del inmueble por parte del arrendatario, tal y como se desprende del artículo 437.3 LEC, “…asume el compromiso de condonar al arrendatario todo o parte de la deuda y de las costas, con expresión de la cantidad concreta, condicionándolo al desalojo voluntario de la finca dentro del plazo que se indique por el arrendador, que no podrá ser inferior al plazo de quince días desde que se notifique la demanda.” se informará de este hecho al inquilino en el requerimiento arriba referenciado. A lo dicho, hay que añadir que la aceptación del inquilino de dicho compromiso, equivale a un allanamiento a la demanda.

Además, en el requerimiento también si informará al inquilino que en caso de que no realice ninguna de las actuaciones previstas, tendrá lugar el lanzamiento en la fecha fijada en el Decreto de admisión de la demanda sin necesidad de otra notificación posterior. En términos similares, el artículo 440.4 LEC establece que, en caso de incomparecencia del inquilino a la vista, en todos los casos de desahucio, se declarará el mismo sin más trámites quedando, además, citado para recibir la notificación de la sentencia que se dictará el sexto día siguiente al señalado para la vista.

En caso de que exista oposición por parte del inquilino, se celebrará el juicio. Celebrado el juicio, en la resolución, siempre que se confirmen las pretensiones del demandante, se fijará el día y la hora exactos en el que tendrá lugar el lanzamiento que, en todo caso, será dentro de los treinta días siguientes a la celebración de la vista.

El inquilino, en la misma resolución, quedará advertido de que, en caso de no interponer recurso, el lanzamiento tendrá lugar en la fecha fijada sin necesidad de otra notificación posterior.

El acto del lanzamiento

Respecto del acto de lanzamiento propiamente debemos tener presente que, con ocasión de la Resolución judicial, ya sea sentencia o decreto, según el arrendatario haya formulado oposición o no a la demanda del arrendador, se procederá al lanzamiento, esto es, se procederá al desalojo en caso de que el arrendatario no haya abandonado el inmueble voluntariamente, dentro del plazo señalado.

Es de destacar que anteriormente para proceder al lanzamiento era necesaria la presentación de una nueva demanda, en este caso ejecutiva, una vez se hubiera dado por extinguido el contrato de arrendamiento.

Sin embargo, hoy en día no es necesaria esta nueva demanda. Llegada la fecha señalada para el lanzamiento, se procederá a realizar una serie de actuaciones por la comisión judicial, encabezada por el secretario judicial, que irá acompañada del demandante o, en su caso del procurador.

Suele ser necesaria además la intervención de un cerrajero, en los casos en que el desalojo no sea voluntario, al que le corresponderá abrir la puerta y cambiar la cerradura. Una vez realizado el cambio de cerradura se procede a la entrega de las nuevas llaves al arrendador. Por último, la Comisión judicial levantará acta donde dejará constancia de las actuaciones llevadas a cabo el día del lanzamiento y en la que además se dejará constancia del estado del inmueble, en caso que el arrendador, así lo haya solicitado, para reclamar los posibles daños que el arrendatario haya podido ocasionar al inmueble.

Finalmente, y en los casos que se prevean más conflictivos, se podrá solicitar que al acto de lanzamiento acuda la policía.

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Desahucio por expiración del contrato de arrendamiento

Debemos tener en cuenta que, con carácter general el procedimiento de desahucio por expiración del contrato de arrendamiento es casi idéntico al procedimiento de desahucio por falta de pago de las rentas. Sin embargo, si podemos señalar alguna particularidad en este procedimiento.

Diferencias con el desahucio por impago de renta

Por un lado y, a diferencia del procedimiento anterior, una vez notificada la admisión de la demanda al inquilino, éste en el plazo de diez días debe o bien desalojar el inmueble o bien oponerse a la demanda de desahucio, ya que en este tipo de demandas, y como hemos señalado, no se reclama cantidad alguna, simplemente se reclama el desalojo del inmueble, con lo cual el inquilino no tiene que pagar al actor ninguna renta debida.

Respecto a la cuantía que debe señalar el arrendador en la demanda, al igual que en el desahucio por falta de pago de rentas, se fija por el importe total de una anualidad de la renta, con independencia de que en el presente procedimiento no se reclame cantidad alguna ya que, como hemos dicho en principio no se deben ninguna renta o cantidad por parte del inquilino, puesto que simplemente se pretende la recuperación del inmueble una vez terminado el plazo fijado en el contrato. La importancia de la fijación de la cuantía de la demanda, como es sabido, radica en el pago de las costas procesales.

Actuaciones que debe o puede hacer el inquilino

Con carácter previo al inicio del procedimiento de desahucio

En primer lugar, es recomendación de todo tipo de profesionales relacionados con los desahucios y sus consecuencias que, tanto el inquilino como el arrendador, antes de iniciar el procedimiento de desahucio traten de poner solución al problema que haya podido surgir, ya sea por falta de pago de las rentas, o por la no devolución de la posesión del inmueble o por cualquier otro.

En este sentido, se considera conveniente que el arrendador trate de comprender que ha podido pasar para el impago o para no haber desalojado el inmueble el arrendatario y, en la medida de lo posible, tratar de poner soluciones de manera amistosa. Por su parte, se considera conveniente que el arrendatario comunique su situación y posibles complicaciones en las que se halle inmerso al arrendador, para justificar su retraso en el pago de rentas, por ejemplo. Antes de llegar a los tribunales es importante tratar de llegar a una solución amistosa.

Sin embargo, no siempre es posible llegar a una solución amistosa, a veces a causa de la incomprensión de algunos arrendadores que son inflexibles con los plazos, otras veces a causa de algunos arrendatarios que se aprovechan de la buena fe de ciertas personas y acaban dilatando en el tiempo el desalojo del inmueble o aprovechándose de los arrendadores que les hayan permitido retrasarse en cierta medida en el pago de las rentas, para acabar impagando un buen número de rentas.

Una vez iniciado el procedimiento de desahucio

En caso de que se inicie el procedimiento, es decir, interpuesta la demanda, es importante tener presente la necesidad de intervención de un abogado y de un procurador, tanto para el arrendador en el momento de iniciar el procedimiento como para el arrendatario, en caso que se llegue a celebrar juicio. Dependiendo de la situación económica del demandado, podrá acceder mediante el Colegio de Abogados correspondiente al lugar de residencia, a la asistencia jurídica gratuita.

Una vez que el inquilino haya recibido el Decreto en el que se le notifica la admisión de la demanda presentada por el arrendandor, éste tiene distintas posibilidades de proceder.

En primer lugar y la menos recomendada, es aquella en virtud de la cual el inquilino decida hacer caso omiso, como hemos visto, es una mala opción ya que se procederá igualmente al lanzamiento en la fecha que el mismo Decreto haya señalado, por considerarse al inquilino en situación de rebeldía.

En segundo lugar, el arrendatario puede pagar las cantidades adeudadas en el plazo que se le concede de diez días y seguir viviendo en el inmueble. Es lo que se conoce como enervación del desahucio y es importante tener presente que el arrendatario solo puede hacer uso de esa posibilidad una sola vez durante la duración del contrato de arrendamiento y, siempre y cuando, el arrendador no reclame la posesión del inmueble por expiración del contrato de arrendamiento. Por otro lado, también puede, el arrendatario, una vez recibido el Decreto, pagar las rentas o cantidades debidas y, proceder seguidamente a la devolución de la posesión del inmueble.

Otra posibilidad que tiene el arrendatario consiste en entregar el inmueble, normalmente a través de la entrega de las llaves, pero no satisfacer las rentas debidas, en este caso se da por finalizado el procedimiento de desahucio, aunque continuará respecto de la reclamación de las cantidades debidas y no satisfechas.

Por último, el arrendatario puede oponerse al desahucio. En los casos de oposición por parte del arrendatario, deberá contar con un abogado especialista, para la celebración del correspondiente juicio en la fecha señalada en el Decreto. Debemos tener en cuenta la posibilidad de solicitar, por parte del arrendatario, la designación de un abogado de oficio, siendo necesario que dicha solicitud la realice dentro de los tres primeros días a la recepción del Decreto. Cabe tener presente, que la solicitud de un abogado de oficio, supone la paralización del procedimiento durante un período de unos dos o tres meses.

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Qué ocurre con los objetos que el arrendatario haya dejado en el inmueble una vez el arrendador haya recuperado la posesión

El desahucio, como hemos venido señalando a lo largo del presente artículo, supone un largo y doloroso proceso para el arrendatario principalmente, pero también para el arrendador, puesto que el desahucio supone la ruptura del contrato de arrendamiento que, en un primer momento se inició de manera amistosa.

Si bien, los problemas no concluyen una vez se produce el desahucio o lanzamiento puesto que, en muchas ocasiones, el inquilino abandona el inmueble habiendo dejado sus enseres en el mismo, en estas ocasiones los arrendadores, en la mayoría de las ocasiones no saben lo que tienen que hacer.

Muchos de los arrendadores o propietarios del inmueble, una vez lo han recuperado, consideran que todos los objetos que se hallen dentro del mismo, han sido abandonados por el inquilino y, por tanto pasan a ser propiedad del dueño del piso.

Sin embargo, esto no es del todo así, en primer lugar, deberemos tener presente la sentencia del tribunal, así cuando en ésta se otorgue un plazo al arrendatario un plazo para retirar dichos enseres, deberemos respetar dicho plazo. Una vez transcurrido el plazo, si el arrendatario no ha retirado los referidos objetos, entonces sí puede el propietario del inmueble considerarlos abandonados y, por tanto, hacerlos suyos, en este sentido, el propietario debe sentirse con total libertad para quedarse con los objetos que quiera y deshacerse de los otros como mejor le convenga, pudiendo incluso llegar a venderlos.

Es importante tener presente el deber del arrendatario de entregar el inmueble en el estado en que lo recibió ya que, en relación con los objetos abandonados en el inmueble, se ha llegado a admitir que el desahuciado deba hacerse cargo de los costes derivados de la retirada de dichos objetos, y esto se debe a que según los objetos ante los que nos encontremos, deshacerse de ellos puede suponer un gasto extra.

Datos recientes relativos a los desahucios

Para acabar con el artículo, diremos que según los datos publicados por el Consejo General del Poder Judicial (en adelante “CGPJ”), durante el primer trimestre de 2019, los desahucios llevados a cabo como consecuencia del impago de las rentas han aumentado en un 5,2% en relación con el mismo período del año anterior. Sin embargo, no todos los datos son tan desfavorables, así encontramos que, a diferencia de lo señalado respecto de los desahucios por falta de pago de las rentas, los lanzamientos derivados de ejecuciones hipotecarias siguen cayendo, siguiendo la tendencia de los últimos años, esta vez lo hacen en un 19,2% respecto a un año antes.

Siguiendo con los datos publicados por el CGPJ, el número de lanzamientos que se han llevado a cabo durante el primer trimestre de 2019, alcanzó la cifra de 15.065, lo que en términos globales supone una reducción de los lanzamientos de un 2,2% en relación con el mismo período del año anterior. De la totalidad de los lanzamientos practicados durante el referido trimestre más de diez mil derivaron del procedimiento de la Ley de Arrendamientos Urbanos, mientras que poco más de cuatro mi derivaron de ejecuciones hipotecarias, lo que supone que caso dos de cada tres de los lanzamientos que se llevaron a cabo en España, fueron consecuencia del procedimiento de desahucio.

Además, es destacable que, siguiendo la misma tendencia de trimestres anteriores, Cataluña se mantiene hoy como la comunidad autónoma con mayor número de lanzamientos practicados un total de 3.557, seguida de Andalucía (con 2.499), la Comunidad Valenciana (con 2.119) y Madrid (con 1.730). A su vez, estas comunidades son las que acumulan también más números de desahucio por impago de las rentas de alquiler. Sin embargo, cosa distinta ocurre con los lanzamientos consecuencia de las ejecuciones hipotecarias donde en este caso es Andalucía la que encabeza la lista, aunque seguida por Cataluña en segundo lugar, y por la Comunidad Valenciana en tercer lugar.

Resulta llamativo que mientras los lanzamientos por ejecuciones hipotecarias se han ido reduciendo de forma paulatina durante los últimos años, los desahucios, y en particular los debidos a falta de pago de las rentas, han ido aumentando recientemente, esto podría deberse, no tanto a los buenos datos económicos una vez parece haber finalizado la crisis, sino que quizás, tras la crisis, las familias han dejado de solicitar préstamos hipotecarios y han optado por los arrendamientos, siendo que las familias siguen manteniendo problemas para hacer frente a los gastos de la vivienda y por tanto, a las rentas de los arrendamientos. Sin embargo, esto se trata de una simple suposición a la que hemos podido llegar vistos los datos presentados por el CGPJ en el presente artículo recogidos y, que se refieren a la evolución de los desahucios y de los lanzamientos derivados de las ejecuciones hipotecarias.

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TORO PUJOL ABOGADOS tiene su origen en el despacho laboralista fundado en 1975. El bufete tiene oficinas en el centro de Barcelona, Madrid y Montcada i Reixac. A lo largo de estos años, son numerosos los reconocimientos recibidos por la práctica profesional desarrollada en Derecho Bancario, Derecho de Familia, Derecho Laboral, y Derecho de la Seguridad Social.
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