La adquisición de una vivienda a través de una hipoteca es una decisión financiera significativa para todas las personas. Sin embargo, en muchos casos, los gastos asociados con este proceso son excesivos. Más que eso: abusivos. Pero el Tribunal Europeo ha acudido en defensa de los consumidores, ampliando el plazo para reclamar estos gastos. A continuación te explicamos esta ampliación.
Se amplía el plazo para reclamar los gastos de la hipoteca
Para exponer este punto, hemos de aclarar que hasta la fecha, el límite para la presentación de reclamaciones culminaba el 23 de enero del presente 2024: son 5 años desde que el Tribunal Supremo estableció su jurisprudencia, coincidente con el plazo del Código Civil. Ésta indicaba que los gastos debían ser compartidos entre el banco y el cliente.
Recientemente, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha esclarecido que el cómputo del plazo comienza cuando el consumidor toma conocimiento de la naturaleza abusiva de la cláusula contractual. Además, se considera si el cliente está informado sobre sus derechos y dispone del tiempo adecuado para preparar y presentar un recurso de manera efectiva. De manera similar, se ha rechazado la idea de que la restitución de los gastos prescriba en un período de diez años a partir del último pago de los gastos.
¿Hasta cuándo se pueden reclamar los gastos hipotecarios?
Sentado lo anterior, la siguiente pregunta es obvia: ¿hasta cuándo se puede reclamar? No existe una fecha límite universal que se aplique a todos por igual; más bien, variará para cada individuo afectado. La reciente sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha extendido el plazo para reclamar los gastos hipotecarios a la entidad bancaria.
En este fallo, el TJUE clarifica que el período para iniciar el reclamo de los gastos hipotecarios comienza en el momento en que el consumidor adquiere conocimiento de la naturaleza abusiva de la cláusula.
¿Cuándo empieza a correr el plazo?
En función de lo anterior, debemos decir que no se puede asumir que el consumidor, conozca la jurisprudencia nacional sobre los derechos de los consumidores, incluso si esta jurisprudencia está bien establecida. Esto significa que el consumidor conocerá la abusividad cuando su asunto tenga una sentencia firme. Esto es obvio, porque antes de esa resolución, no se ha determinado que su hipoteca contenga dichas cláusulas.
¿Qué gastos se pueden reclamar?
Los gastos a reclamar son los siguientes:
- Los gastos del Registro de la Propiedad.
- Los honorarios de la gestoría.
- El coste de la tasación.
- Los honorarios notariales (compartidos al 50% con el banco).
- La comisión de apertura.
- Los intereses legales.
Cuantía de los gastos a reclamar
| Concepto | Coste (€) |
| Gastos de gestoría | 200-600 |
| Costo de la tasación | 250-600 |
| Gastos del Registro de la Propiedad | 150-300 |
| Honorarios notariales | 500-1.000 |
| Intereses legales | Variable |
En la mayoría de los casos, estas cantidades oscilan entre los 1.500 y los 3.000 euros.
Cómo reclamar los gastos hipotecarios
El proceso para reclamar la devolución de gastos considerados abusivos comienza con la solicitud al servicio de reclamaciones de la institución financiera donde se obtuvo el crédito, seguido por la presentación de una queja. En caso de una respuesta negativa, se debe elevar el caso al servicio de reclamaciones del Banco de España.
Si esta vía tampoco da resultados, el cliente aún puede recurrir a la opción de iniciar acciones legales. Para ello, lo más adecuado es contar con el respaldo de abogados especializados en reclamaciones bancarias.
¿Qué hipotecas se pueden reclamar gastos hipotecarios?
Para aquellos que firmaron su hipoteca antes de junio de 2019, fecha en la que entró en vigor la Ley Hipotecaria de 2019, y que abonaron los gastos de gestoría, notaría, registro y tasación, la situación difiere de aquellos que contrataron sus hipotecas después de esa fecha. En las hipotecas firmadas a partir de junio de 2019, los bancos son responsables de cubrir los gastos.
¿Qué documentos hay que presentar para reclamar los gastos de la hipoteca?
Lógicamente, los documentos son los que justifiquen los gastos:
- Escritura de préstamo.
- Factura de notario.
- Factura del Registro.
- Factura de tasación.
- Factura de gestoría.
- Justificante de abono de la comisión de apertura de la hipoteca.
- Copia del DNI/NIE o Pasaporte de los titulares de la hipoteca.
Aportar múltiples facturas fortalece la reclamación al proporcionar una evidencia sólida de los gastos incurridos. Por lo tanto, cuantas más facturas se puedan presentar, más sólida será la base para la reclamación. En Toro Abogados te acompañamos en cada momento del proceso, y ofrecemos una primera visita gratuita con estudio de documentación sin compromiso.
Juan Adrián Ríos López Todas las publicaciones PRIMERA VISITA GRATIS
Sin ningún tipo de compromiso, te aconsejaremos sobre tus mejores opciones.
ENTRADAS RELACIONADAS
